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2棟目の77%戸建の購入した時の話

公開日: : 不動産投資, 日誌

ようこそ。

 

GOLF3333です。

 

今日は私が2棟目の戸建を購入した時の話について書きます。

 

買い付けが通るまでの話についてはこちらをご覧ください。

契約と決済

購入決定の約2週間ほど後に契約と決済を同時に行いました。

 

場所は仲介してくれた建設会社の事務所です。

 

現金決済はこの辺の段取りが楽です。

現金

契約前に瑕疵担保3ヶ月と、置きっ放しのタンス?の撤去を確認しておきました。

 

30年以上経過した物件で瑕疵担保が付くようです。PUSHした訳でもないんですが・・・。

 

売買代金、仲介手数料、司法書士費用、固定資産税の支払などは封筒で分けておきました。

 

全部で100万円を少し超えたくらいだったと思います。

司法書士分、3000円位不足していたようでした。

数え間違いです。

 

売主から「雪解けごろ、畑のユリの球根を貰いに行ってもいいか?」と打診されました。

おそらく賃貸に出すことは伝わっていないのでしょう。

 

「もちろんかまいません」

 

と答えておきました。

 

鍵を正式にもらい、夕方物件に寄って一服して帰りました。

季節は師走でした。

 

岩見沢の物件
岩見沢の物件

リフォームよりも雪が大変

物件はそれなりに外装は手が入っています。

 

古い物件なのですが屋根の形状変更や断熱材補強、玄関ドア交換、外壁はおそらく10年以内。

 

中はガッツでなんとかなると自分に言い聞かせます。

 

 

内装リフォームはガッツでなんとかなる

内装リフォームはガッツでなんとかなる

 

外装はガッツではどうにかならないことがある

外装はガッツよりも現金が必要になる

 

 

12月位だったので、来春までには貸せればいいと考えていました。

 

しかし、季節は師走の北海道。

雪の処理が大変です。

 

サラリーマンなので週末に弁当を持ってリフォームに通うのですが、まず雪かきから。

幸い向かいが空き地だったので雪捨て場にはこまりませんでしたが、近隣からクレームがきても困ります。

雪の処理にはパワーをかけざるを得ませんでした。

 

雪かき

 

 

いまなら除雪機買うと思いますけど、当時はそんなことも考えない20代の私でした。

 

さて、リフォームは結構なんとかなります。

 

ツールと材料と情報がキーです。

 

「JIN-仁-」を思いだします。器具が大事です。

 

 

ネットと大規模ホームセンターを有効利用しました。

その辺ついては改めて書きます。

 

 

客付け会社は仲介中心ではなく修繕ねらいの管理会社

物件調査段階から地域の賃貸業者には顔を出していました。

「管理は客付けしてくれたところにお願いする」と伝えていました。

積極的な業者と積極的ではない業者にわかれます。

この場合リフォームや修繕で利益を取る気がある業者は追っかけてくれると思います。

仲介メインの業者は管理を任せる事にはそんなに食いつかないです。

そんなところに管理をまかしても大変です。

入居後のトラブルは依頼することになると思うので、完全な客付け会社よりも管理の意味がありそうです。

経験上、営業担当者がスコップくらい持って現場に行くところは管理する気があります。

事務所でパソコンと電話で管理するところは管理する気がないです。

 

3ヶ月くらい隔週くらいで通うと、段々とリフォームが辛くなってきました。見えないところはあきらめ、(当初は床下に断熱材を追加しようとしてました。思ったより大変なので途中でやめましたが。)2月後半くらいには仕上げて案内できる状態にしました。

2組目の内見で、法人契約の入居者が決まりました。

地元で自営の飲食店をやっている方。

関連会社では地域で様々な店舗を営業されているようで、しっかりしていそうな印象を受けました。

 

家賃は5.5万円でした。

表面利回り77.3%。

実質利回りは50%くらいです。

1棟目の物件では客付に苦戦したので正直すぐに決まってびっくりしました。

長くなったので以上です。

 

買い付けが通るまでの話についてはこちらをご覧ください。

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