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買主は一元。売主はお得意。不動産投資は買取業者の如く

公開日: : 不動産投資, 日誌

ようこそ。

GOLF3333です。

嫁のリクエストで名探偵コナンの映画を見てきました。

劇中、何人か殺されるのですが、その中の一人に不動産屋さんのおじさんがいました。

そのおじさん、海外の富裕層に変な物件を高く売りつけていて恨まれてきた方だそうな。

本編のシナリオとそこはあまり関係がないのですが、その不動産屋さんは特に悪いことしていないのになんだか悪い人っぽく描写されてた所が気になりました。

高く売って悪いのですか?

コナンスナイパー

不動産仲介業者の真のお客様は買主様ではなく売主様

不動産仲介業のことを、リピート客無しの一期一会の商売だと思っていませんか?

そんなことはありません。

不動産業者もしっかりとお得意さんを見つけて営業している所が殆んどです。

働いている人ならわかると思いますが、リピートなしで商売を続けて行くことは大変です。

不動産業者もしっかり業務を継続するためのスキームをもっています。

お得意さんを見つけるのもその一つです。

彼らにとってお得意さんとはどんな人なのでしょうか。



まず、売主様です。

売主様全てがリピートするわけではありませんが、

例えば、住み替えであれば売却と購入で2度の取引が発生します。

また、投資物件であればある程度継続して売買を見込めるため、複数の取引が発生する可能性が高いです。



買主様の代わりはいくらでもいる

そもそもですが、不動産売買は売主様の依頼があって初めて発生します。

ですから不動産業者は売主様の依頼を前提として動いています。

当然、売主様は、だいたい「高く」「早く」売ってくれるよう依頼しています。

そしてほぼ全ての売主様が「高く」売ってくれることを最重要に考えています。

安くすれば買主様はいくらでもいるのです。

高すぎる依頼の場合もありますが、値こなし(値下げ交渉)さえ進められれば物件は必ず売れます。取引手数料を生業とする不動産業者は取引が発生すれば勝ちです。

取引が発生するかしないか第一のキーマンは売主です。

買い主ではありません。

営業マンのトークでも腕でもありません。

不動産は安くすれば欲しい人はたくさんいるんです。

値こなしで買主はいくらでも作り出せます。



大切なひと

売主として大切にされるといい物件を買わせて頂ける

成功している不動産投資家の方は周りにいますか?

彼らは不動産業仲介業者といい関係を構築していますよね。

それは彼らが売主だからです。

不動産業者と会った時、あなたがたくさん物件を持っているというと彼らは豹変するかもしれません。

それは、あなたが優良な売主になってくれるかもしれないからです。

「売主」として認識されると、彼らは優良な物件を紹介してくるようになります。

それはあなたに物件を紹介すると取引が発生する確率が高いからです。

ちなみに不動産仲介業者の営業マンは、不動産投資家を羨望の眼差しで見ている人もいます。

逆に「自分は絶対やりたくない」と言っている人も結構いるようにおもいます。銀行の人もそうです。

皆に尊敬されていると勘違いしている大家さんは結構多いようにおもいます。

投資は冷静に謙虚に勇気を持ってやりましょう。

じわじわ3

じわじわ

不動産投資家のライバルは買取業者

売主に続いて、不動産仲介業者のお得意様。

「不動産の買取業者」です。

売主が「高く」ではなく「早く」というオファーの場合。

また、なかなか売れない物件の場合。

傾いたりしていて、ややプロ向きの修繕をすれば売れる物件の場合。

そんなときは「不動産の買取業者」の出番です。

彼らは原則リフォームの上再販しますので、仲介業者からすると買取時と再販時で「両手が2回」になって、仲介手数料が爆発します。優秀な仲介営業マンはこの手法を使っています。

不動産投資で中古物件を買い進めていくのであれば、事実上、この買取業者と競合することになるでしょう。

業者に売る場合、契約や重説も適当でいいし、瑕疵のリスクもない。説明は電話でいい。

普通に考えれば不動産投資家予備軍に売るくらいなら買取業者に売った方が楽です。

しかし、不利だと言っても戦い方は必ずあります。

買取業者が買わない物件を買う。個人的に営業を頑張る。買取業者とのつながりが弱そうな業者。タイミング。

また、仲介業者から買取業者扱いされるとチャンスはありますね。

ちなみに、アパートは買取業者はあまり買いません。

ここに不動産投資家は食い込みやすいですが、なぜ買取業者はアパートは買わないか、リスクを検討する視点を忘れないようにしましょう。

じわじわ2

両手は禁止した方がいい



最後に私から業界への意見ですが、不動産仲介手数料の両手は禁止した方がいいと思います。理由は、フェアではないと思うからです。

仲介業者の本来の役割は、マッチングの他にも素人である買主と素人である売主の知識や経験、情報の差を埋め両者の無知や経験不足をヘッジすることです。

両手の場合、ほぼ100%売主の利益を中心に取引を考えてしまいます。

一般的に買主は初めての不動産取引であることも多いです。

売主には経験豊富な方が多い中で、買主には損な取引になったりリスクに気付かない可能性が発生します。

売主と買主の間には必ず利害関係が発生するため、仲介業者が売主の依頼で動いている以上、両手の場合利益相反が発生する可能性は否めません。

これまで客付専門の業者もいましたが、長続きしていないように思います。

公平な取引を推進する観点からは両手取引は宅建業法で縛ったほうがいいように思います。

冒頭のコナンの話のように「高く売る」ことが買主の損であるならそうするべきです。

長くなりました。2300文字でギネスです。

ブログの趣旨とずれていますのでこのへんで。

GOLF3333

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