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こんな物件は買ってはいけない(戸建編)

こんにちは。GOLF3333です。

今日は戸建を見るときに、「これは痛い!転進!」となるポイントについて書きます。

 

外壁が玉砕している

「外回り修繕」は戸建賃貸にとっては投資効率の悪い箇所だと思います。

一棟アパートや一棟マンションなら一括して実施できますが、戸建の場合は独立しているためそれぞれの実施になります。

たとえば、一棟モノなら6戸まとめて150万円くらいでできる所、戸建6棟なら、80万円x6棟=400万円。

塗装や一部サイディング変更なら救いようがありますが、築古の場合、軒天に穴があいていたり鉄部が腐っていたり屋根含めて全面葺替えが必要になるケースも多いです。

また、戸建は広さや駐車場、自由度を求めている入居者がターゲットになるため、外観をかっこよくしても前述の要求が満たされていないと選ばれません。外観の優先順位は低いです。崩れそうでなくて穴を塞ぎ雨風をしのげれば良いと思います。

雨漏りも本当は避けたいけど金額次第。

 

軒天は壊れがち

 

不同沈下

一般的に「傾いている」と言われ忌み嫌われています。

致命的なので交渉は相当しやすいと思いますが、転進の大きな理由になります。

根太で調整できる程度ならイイのですが、窓を開閉できないレベルならば転進ですね。

程度に寄っては入居者は付くと思うので、土地値+解体費を大きく下回ってくれるなら突撃も選択肢にはなります。

PL法施行以降の物件なら地盤にも瑕疵保証がついているので、あと10年位したら狙い目になるかもしれません。

 

 

Pナシ

戸建でPナシは基本転進。

外構工事で造作できるなら突撃対象です。

ただし畑や塀の撤去の積算は素人のどんぶり勘定は結構狂うので注意。

私の場合、30万円位かと思ったら100万円以上と言われました。

また造園業者は極端に高いこともわかりました。

 

賃貸で畑が欲しい人はいない

 

 

大切にされていない

特に長期に渡って賃貸に出され、入居者の自由リフォーム物件。

表面の床や壁は雑に手を入れられていても、構造に関わる部分についてはまったく手に入っていない物件。

玄関やサッシ、外壁、水回りが建築当初のママの場合、結露等も気にしない人だと思われる。

よって目に見えない部分もいたんでいる気がする。

私の場合、床下の見えない所に砕石が巻かれていた物件を見た時、売主の物件に対する思いやりを感じ涙し買い付けを入れました。

 

 

 

 

戸建の場合、リフォーム予算に限界があるので「最悪外注せずに内製で節約できる部分はOK。外注でしか出来ないもの、且つ積算が難しいものはパス」という感じだと思います。

外まわりをいじった時点で、本体は100万円以下でないと余裕がなくなりますね。

 

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